El WhatsApp en la Administración de Edificios ¿Herramienta conveniente?

“Dado además que esta aplicación permite ser borrada y, por lo tanto, no deja respaldos, continuamos prefiriendo el uso de los correos electrónicos como único y válido medio de comunicación entre residente y administrador.”

Con la llegada de la tecnología y luego, aumentada esta con el ingreso de la pandemia a nuestro país, el uso del WhatsApp se incrementó de manera exponencial. En efecto, hoy esta aplicación de mensajería y video llamada, se ha transformado en un elemento de uso permanente e instantáneo, transmitiendo ya no sólo solicitudes, consultas generales o simplemente solicitudes menores sino, que ha evolucionado para transformarse en una verdadera herramienta para exponer toda la agresividad y falta de respeto que las personas han estado adquiriendo en medio de este proceso de restricciones que hemos sufrido.

Es esta enorme distorsión de la aplicación lo que nos ha llevado a reflexionar y hacernos un par de preguntas ya que, definitivamente, a través de la, aparente intrascendencia de ella, hemos comenzado a observar que, la gestión del administrador de edificios ha comenzado a ser profundamente alterada, transformando a este profesional en un simple “receptor de recados” provenientes desde los más distintos orígenes y además, receptor de toda clase de sugerencias, instrucciones, órdenes y exigencias que rayan, no sólo con el sentido común y las buenas prácticas, sino, lo más grave, con las disposiciones legales vigentes.

En efecto, el art. 23° de la Ley 19.537 señala lo siguiente sobre las obligaciones del Administrador:

Artículo 23

Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como cuidar los bienes de dominio común; ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación; cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros; citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.

A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento.

Todo condominio deberá mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro, exclusiva del condominio, sobre la que podrán girar la o las personas que designe la asamblea de copropietarios. Las entidades correspondientes, a requerimiento del administrador o del Comité de Administración, procederán a la apertura de la cuenta a nombre del respectivo condominio, en que se registre el nombre de la o de las personas habilitadas.

El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión. Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente.

Como podemos observar, en el texto del art. 23 nada se indica sobre la supuesta autoridad que el residente, propietario o arrendatario, tenga sobre la gestión del administrador. Es más, este es un profesional que presta servicios, es decir, no es parte del personal de la comunidad ni tiene, por tanto, calidad de dependiente ya que, además de no tener suscrito un Contrato de Trabajo formal como empleado dependiente, sus honorarios los percibe entregando como respaldo una Factura o una Boleta, documentos que refuerzan la calidad de prestador de servicios externos que tiene.

En estas circunstancias, el uso abusivo del WhatsApp como medio de comunicación entre los residentes y el Administrador, resulta, en nuestra opinión, hasta agraviante para el profesional, sobretodo cuando, esta práctica termina siendo avalada y hasta exigida por los miembros de los Comités de Administración, distorsionando y agraviando la labor profesional de este prestador de servicios.

De acuerdo a nuestro análisis, conversado con muchos expertos en estos temas, el abuso del WhatsApp no sólo deteriora la cantidad y calidad de tiempo que un administrador puede y debe entregar a una Comunidad, sino que provoca finalmente, un cansancio y molestia cuando se deben dar las mismas respuestas a muchos mensajes de igual tenor que son recibidos en algún momento, todos producidos por el mismo evento que, probablemente, ese Administrador está tratando de resolver, perdiendo finalmente tiempo valioso en responder esos múltiples mensajes.  

Si adicionalmente tomamos en consideración que un Administrador realiza su trabajo en varias comunidades, la suma de este tipo de mensajería termina siendo agobiante, logrando quizás finalmente, que ese profesional termine ignorando gran parte de los WhatsApp llegados debido a la imposibilidad física y real de brindarles atención y menos aún respuesta.

Creemos de vital importancia que los Comités de Administración y en particular sus presidentes, tomen debida cuenta de lo presionante que este tipo de comunicaciones puede resultar para una persona igual que él sólo que, a su diferencia, tiene la función de resolver todos los problemas de la Comunidad, es decir los de ese presidente y los de todos lo demás.

Continuaremos con nuestra investigación sobre este agudo problema que, en un período tan sensible como el que estamos viviendo, viene a acrecentar las angustias y el malhumor de quienes se sienten, de verdad, terrible e injustamente presionados por una aplicación de mensajería y video llamadas que no está considerada en la legislación vigente de Copropiedad Inmobiliaria como medió de comunicación de residentes y administración. Dado además que esta aplicación permite ser borrada y, por lo tanto, no deja respaldos, continuamos prefiriendo el uso de los correos electrónicos como único y válido medio de comunicación entre residente y administrador.

Señor Administrador o miembro de Comité, si Ud. tiene alguna experiencia que permita ayudar a hacer claridad sobre este delicado tema, agradeceremos, sinceramente su aporte, el que nos ayudará a encontrar el justo equilibrio.

MaClaud

Administración de Edificios y Condominios

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